Négocier son prix de vente et obligations de vendeur

Comment négocier son prix de vente

La négociation est toujours un moment délicat qui nécessite le plus souvent contrôle de soi, disponibilité, écoute, capacité argumentaire. Structurez et ordonner les arguments qui composent votre démarche de vente et soyez prêt à répondre honnêtement et le plus précisément possible à toutes les questions de vos hôtes et surtout sans agressivité afin qu'ils n'aient pas l'impression que vous lui cachez certaines choses.
Evitez les pièges émotionnels, la déstabilisation fait partie du jeu dans une négociation, votre interlocuteur essaiera toujours de trouver un point à critiquer, une multitude de réparations (légitimes ou non) à faire et donc à financer en plus du prix d'achat de votre propriété ou quelque autre réserve dans le but de vous obliger à accepter une baisse du prix. Vous devez donc être capable d'identifier ces pièges afin de vous contrôler et réguler vos émotions.

Restez calme et ne vous laissez pas déstabiliser par ce genre de comportement. N'ayez pas peur des longs silences. Profitez-en simplement pour demander à votre visiteur s'il aimerait obtenir un complément d'informations concernant un point en particulier. Plus souvent qu'autrement, il s'agit la de techniques malhabiles visant simplement a ne pas trop montrer son intérêt envers le bien immobilier convoité (de façon à conserver un meilleur pouvoir de négociation). Plus généralement, donnez-vous les moyens de vivre la situation de dessus.
Maîtrisez le fil conducteur de la négociation et gardez une attitude positive tout en montrant à votre acheteur qu'il a de l'importance. Dans bien des cas, le prix est loin d'être l'unique préoccupation, d'où l'importance de connaître les critères d'achat de votre interlocuteur. Essayez de détecter les points qui comptent pour lui pour adapter votre attitude à ses attentes en choisissant vous même le ou les points où vous pourrez céder.

L'important est de ne pas descendre en dessous du seuil non négociable que vous vous êtes fixé avant l'entretien tout en restant détendu et détaché Si, au cours de l'entretien, vous pensez avoir fait mouche et convaincu votre interlocuteur, maîtrisez votre attitude et modérez votre enthousiasme! Dites vous que tant qu'elle n'est pas "signée" devant le notaire, la vente n'est pas conclue.

Le titre de propriété

Ce document officiel sert à prouver que vous êtes le propriétaire du bien immobilier quelle que soit la façon dont vous l'êtes devenu (vente, donation, partage ou héritage). Ce document vous est remis par le notaire au moment de l'acquisition. Sachez que s'il s'agit d'une vente, quelques mois s'écouleront avant que vous obteniez le titre de propriété. En effet, le notaire ne vous fournira pas l'acte authentique au moment de la vente, car des formalités d'enregistrement doivent être réalisées avant que le notaire puisse rédiger le titre de propriété. Le titre de propriété, rédigé par le notaire lors de l'accession à la propriété doit contenir un certains nombre d'éléments:

• des informations relatives aux parties (acquéreur et vendeur), ainsi que leur état civil
• les informations relatives au notaire qui a rédigé le titre de propriété
• la description du bien immobilier
• le prix de la vente
• les références cadastrales relatives au bien immobilier
• les éventuelles servitudes
• la manière dont l'acquéreur est devenu propriétaire du bien immobilier, avec une copie de l'acte à l'origine de la propriété (exemple : acte de vente).
• les conditions et charges relatives à l'accession à la propriété
• les informations relatives aux précédents propriétaires du bien immobilier
• la signature de chacune des parties (acquéreur, vendeur, notaire)
• la date à laquelle le titre est rédigé

En tant que propriétaire, vous devez conserver le titre de propriété jusqu'à ce que vous cédiez le bien. De son côté, le notaire conserve le titre de propriété original appelé la "minute". Il doit archiver ce document officiel pendant 100 ans, après quoi se sont les Archives départementales qui s'en chargent. En cas de perte de votre titre de propriété, adressez vous donc à votre notaire pour obtenir une nouvelle copie du titre de propriété.

La loi Carrez

Sont concernés par cette loi toutes les ventes de logements en copropriété d'une surface de 8 m² et plus, c'est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m² et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale. Les maisons individuelles ne sont pas concernés par la loi Carrez.

La loi Carrez concerne la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines et des embrasures de portes et fenêtres. Le document certifiant la surface du bien mis en vente s'appelle un métré, que vous devrez pouvoir fournir dès la première visite.

Si vous n'êtes pas obligé de passer par un professionnel, nous vous recommandons toutefois d'être très attentif aux mesures exactes de votre logement. Sachez que sont exclus de la loi Carrez, les surfaces d'une hauteur inférieure à 1, 80m, les balcons, les loggias, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins.

Par ailleurs, ne sont retenues que les surfaces dont la hauteur dépasse 1, 80m. Vous pouvez bénéficier d'une marge d'erreur de 5 % au delà de laquelle un acquéreur pointilleux peut, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution de prix au prorata de nombre de m² manquants. Par rapport à ce risque, le fait de faire appel à un professionnel (architecte ou géomètre) qui est généralement couvert par sa propre assurance.

Informations de copropriété

Si le logement est en copropriété comme c'est bien souvent le cas des appartements ou des maisons en lotissement, vous devez pouvoir fournir à l'acheteur:

• le règlement de copropriété
• le montant des charges de l'année précédente
• la nature et le montant des travaux non encore exécutés
• l'échéancier des appels de fonds
• les procès verbaux des deux dernières assemblées
• le dernier budget prévisionnel voté

L'état des charges dues

Dans les trente jours précédant la signature de l'acte authentique, vous devez, vous-même ou votre notaire, demander au syndic un certificat précisant, même de façon approximative et sous réserve d'apurement des comptes :

• le montant des sommes encore dues à la copropriété par le vendeur
• le montant des sommes éventuellement dues au vendeur par la copropriété

Si vous n'étiez pas à jour de ces charges, le syndic ferait opposition au versement des fonds dans les quinze jours suivant la réception de l'avis de mutation envoyé par le notaire.