Dossier de diagnostics techniques

Le dossier de diagnostic technique

Certains diagnostics sont obligatoires pour passer chez le notaire, d'autres sont recommandés. Vous devrez fournir un dossier de diagnostic technique comprenant notamment (voir le site du gouvernement) :

• le diagnostic de performance énergétique du bâtiment
• le constat de risque d'exposition au plomb
• l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante
• l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment
• l'état de l'installation intérieure de gaz « naturel »
• l'état des risques naturels et technologiques
• l'état de l'installation intérieure d'électricité
• l'état des installations d'assainissement non collectif

L'objectif de ces diagnostics est de protéger et de mieux informer votre acheteur sur les éléments de votre logement susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes.
Le dossier de diagnostic technique (excepté toutefois l'état des risques naturels et technologiques et l'état des installations d'assainissement non collectif) doit être établi par des professionnels disposant d'un certificat de compétence émis par un organisme de certification, lui-même accrédité. Les diagnostiqueurs sont tenus par ailleurs de souscrire une assurance de responsabilité professionnelle.
L'état des risques naturels et technologiques sera établi directement par vous même, avec l'aide d'un professionnel tandis que l'état des installations d'assainissement non collectif sera établi par le service publique d'assainissement non collectif (SPANC).
Concernant les autres diagnostics, Il est absolument nécessaire de s'assurer de la validité des certificats de compétence du diagnostiqueur et de son attestation d'assurance de responsabilité professionnelle.

Les organismes de certification tiennent à disposition du public la liste, les coordonnées et les compétences des diagnostiqueurs qu'ils ont certifiés sur le site suivant : trouver un diagnostiqueur

Afin d'éviter les dérives éventuelles de certains prestataires, suivez ces quelques principes de base :

• Assurez-vous que le diagnostiqueur possède un numéro de certificat et que celui-ci est répertorié dans les listes sur le site prochainement en ligne ou sur les sites Internet des organismes de certification
• Assurez-vous que le diagnostiqueur visite bien vos locaux ! En effet, un diagnostic ne peut être établi à distance
• Vérifiez que la visite des locaux ne soit pas trop furtive et que chaque local soumis au diagnostic soit effectivement visité
• Certains diagnostics nécessitent l'utilisation d'appareils ou d'outils de mesure, c'est notamment le cas pour le constat de risque d'exposition au plomb et le diagnostic de performance énergétique. Assurez-vous donc dans ces cas que le diagnostiqueur les utilise bien
• Assurez-vous que le diagnostiqueur qui visite les locaux est bien la personne certifiée

Cette situation peut se produire dans une entreprise employant plusieurs salariés. Méfiez-vous des préconisations insistantes d'intermédiaires et de tarifs alléchants, qui peuvent révéler ensuite une insuffisance de qualité ou de fiabilité de la prestation réalisée.

Le diagnostic de performance énergétique du bâtiment

Le diagnostic de performance énergétique vise à contrôler deux points importants de l'habitation: la consommation d'énergie elle même et l'impact de cette consommation sur "l'effet de serre". Ce document doit permettre à votre acheteur d'évaluer ses futures dépenses énergétiques mais il n'entraîne pas l'obligation de faire des travaux.

Il est toutefois obligatoire pour toute construction neuve ou extension de bâtiment. Il concerne tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, qu'il s'agisse d'un bâtiment habitable ou non.

Le diagnostic de performance énergique que vous devez fournir à vos frais doit désormais être annexé au contrat de vente. Il doit dater de moins de dix ans à la date de signature du bail ou du contrat de vente. Ce diagnostic n'ayant qu'une valeur informative, son absence n'est toutefois pas sanctionnée. Le DPE décrit le bâtiment ou le logement et ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, ainsi que les conditions de leur utilisation. Il indique, suivant les cas, soit la quantité d'énergie réellement consommée obtenue à partir des factures, soit une estimation de la consommation d'énergie pour une utilisation standard du bâtiment ou du logement.

Depuis le 1er janvier 2011, tout document annonçant la vente doit indiquer la «classe énergie qui figure dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), réalisé avant la mise en vente de votre bien immobilier

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) répond à un problème de santé publique et vise à protéger les enfants et les femmes enceintes, populations particulièrement exposées au risque d'intoxication par le plomb, également appelé saturnisme. Il doit avoir été effectué moins d'un an auparavant et être annexé au compromis de vente ou à défaut à l'acte authentique. Le CREP consiste en un repérage des revêtements contenant du plomb utilisé autrefois dans les peintures haut de gamme, dont la dégradation provoque des résidus toxiques au goût sucré très appréciés des enfants.

Le cas échéant, le CREP dresse un relevé des facteurs de dégradations du bâtiment. Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) concerne les bâtiments à usage d'habitation, construits avant le 1er janvier 1949 et ne porte que sur les parties habitables de la propriété. Dans les locaux annexes de l'habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple). La recherche de plomb doit être effectuée dans les parties communes des immeubles en copropriété immeuble en copropriété. La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d'application du CREP.

Si vous vendez votre appartement, demandez au syndic de votre immeuble s'il a déjà fait faire cette recherche. Sinon, il est dans l'obligation de le faire. Dans ce cas, rapprochez vous de lui pour lui proposer que la recherche de plomb puisse être effectuée dans l'ensemble des parties communes par votre professionnel sur présentation d'un devis qu'il présentera à la prochaine assemblée générale. En tout état de cause, les parties communes des immeubles d'habitation devaient quant à elles avoir fait l'objet d'un CREP avant le 12 août 2008.

L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante

L'utilisation de l'amiante dans le domaine de la construction est interdite depuis le 1er janvier 1997 mais ce produit avait été très largement utilisé dans les immeubles construits avant cette date. L'inhalation de ses fibres peut provoquer des maladies très graves, dont certaines sont des cancers. C'est pourquoi le Code de la Santé Publique exige qu'ils soient soumis à un diagnostic technique particulier. Les recherches concernent notamment les calorifugeages et les flocages, les faux plafonds mais également les autres matériaux tels que les matériaux en fibre, le ciment, les dalles de sol, les enduits projetés etc...Ces recherches sont uniquement visuelles et ne causent aucune dégradation dans la construction.

Si vous vendez une maison, sachez que le constat concerne l'ensemble de votre propriété (habitat et dépendances). Ce diagnostic est valable de façon illimitée à compter de la signature du compromis. Si vous vendez votre appartement et que vous soyez soumis au statut de la copropriété vous devrez fournir un constat pour les parties privatives et la fiche récapitulative du dossier technique « Amiante » établie par la copropriété pour les parties communes (souvent disponible auprès du syndicat des copropriétaires). Le constat doit également préciser la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits.

L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment

Les insectes xylophages, et les termites en particulier, peuvent occasionner des dégâts importants dans les bâtiments en dégradant le bois et ses dérivés utilisés dans la construction. Leur activité peut affecter la qualité d'usage des bâtiments mais aussi causer des désordres importants dans leur structure même. Dans les cas les plus extrêmes, elle peut conduire à leur effondrement. C'est pourquoi les pouvoirs publics ont imposé un diagnostic termites visant tous les biens immobiliers situés dans les zones à risque : Téléchargez la carte

Si votre bien est situé dans une zone à risque, vous avez l'obligation de fournir ce document faisant état relatif à la présence de termites dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente, ou à défaut, à l'acte authentique de vente. Ceci permettra d'informer l'acquéreur de la présence ou de l'absence de termites. Il identifie l'immeuble en cause, indique les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. L'état est daté et signé et doit dater de moins de six mois.

Si vous apprenez la présence de termites dans votre maison ou votre appartement, vous avez obligation d'en faire la déclaration en mairie dans un délai d'un mois. Concernant les parties communes de votre immeuble, la déclaration doit être faite par le syndicat des copropriétaires.

L'état de l'installation intérieure de gaz

Tout en restant peu nombreux, les accidents, intoxications oxycarbonées et explosions dus aux installations intérieures de gaz, peuvent créer un nombre important de victimes qui décèdent ou gardent des séquelles et handicaps à long terme. 98 % des accidents, fuites et explosions sont recensés dans les installations intérieures dont la vétusté, l'absence d'entretien des appareils et certains comportements imprudents représentent d'importants facteurs de risque. L'état relatif à l'installation intérieure de gaz « naturel » répond donc à un objectif de sécurité des personnes occupants les bâtiments et permet d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Il contribue à la bonne information de l'acquéreur.

Pour cela, le contrôle décrit l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz des appareils, la ventilation des locaux et la combustion. Si votre appartement ou votre maison datent de plus de quinze ans, vous êtes directement concernés par ce contrôle qui est effectué dans les parties à usage d'habitation et les dépendances. Ce diagnostic doit avoir été établi moins de trois ans à la date du compromis.

L'état des risques naturels et technologiques

Ce document présente les risques naturels d'inondation, d'avalanche, de glissement de terrain, de sécheresse, de sismicité, et également des risques technologiques qui pourraient affecter votre logement : Voir la carte

Vous devez également remettre à votre acheteur une déclaration écrite sur les éventuels sinistres qu'aurait pu connaître votre propriété. Vous devrez fournir l'ERNT (l'état des risques naturels et technologiques) dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. L'ERNT doit dater de moins de six mois au jour du compromis de vente et de l'acte définitif. Vous pourrez l'établir vous même avec au besoin l'aide d'un professionnel de l'immobilier.

Vous pourrez à cet effet vous procurer le modèle d'imprimé en préfecture, sous-préfecture et en mairie ou le télécharger à partir du site internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs : Voir le site

L'état de l'installation intérieure d'électricité

Le but de ce document est d'informer votre acheteur sur l'état de votre réseau électrique et les risques éventuels qu'il comporte. Il concerne d'une façon générale les maisons, les appartements et la partie habitation des locaux mixtes. Vous devez le faire établir par un diagnostiqueur certifié. Il doit avoir été établi depuis moins de trois ans à la date du compromis. Ce constat ne vous oblige en rien à effectuer des travaux, mais doit être transmis à votre acquéreur. Il aura très vraisemblablement une influence directe sur la négociation. La durée de validité de ce document est de trois années.

Si une installation intérieure d'électricité a fait l'objet d'une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l'écologie, cette attestation ou, à défaut, la déclaration du CONSUEL ou de tout organisme agréé indiquant qu'il a bien visé une attestation, tient lieu d'état de l'installation électrique intérieure. Le contrôle de l'installation ne porte que sur les constituants visibles de l'installation au moment du diagnostic. Il s'effectue, sans aucun travaux ou démontage de l'installation électrique, ni destruction des isolants des câbles. le contrôle peut toutefois nécessiter le démontage du capot du tableau électrique.

L'état des installations d'assainissement non collectif

Il existe deux modalités pour assainir l'eau:

• L'assainissement collectif, c'est-à-dire un réseau public qui concentre les eaux usées sur un site de traitement, communément appelé "tout à l'égout"
• L'assainissement non collectif, il s'agit dans ce cas d'une installation privée liée à une habitation ou un groupe d'habitation qui doit être capable de traiter les eaux usées.

L'installation peut être composée de manière différente (fosse septique, bac dégraisseur, filtre à pouzzolane et épandage). L'installation doit comporter ces étapes, bien dimensionnée et être surtout en bon état de fonctionnement. Le constat d'état des installations d'assainissement non collectif vise à connaître leur état de vieillissement et évaluer leur fonctionnement selon l'ancienneté de votre habitation.

Le SPANC est le Service Public d'Assainissement Non Collectif. lI existe un SPANC dans chaque commune. C'est lui qui a en charge la réalisation des contrôles obligatoires imposés par la loi sur l'eau de 1992. Contactez directement la mairie de votre domicile pour obtenir les coordonnées du SPANC dont dépend votre commune. Ce diagnostic ne sera exige qu'à compter du 1er janvier 2013, il devra être annexé à l acte de vente de votre propriété si celle ci n'est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées.